第六届中国房地产策划师年会开幕3

  主持人:尊敬的各位领导,各位嘉宾、女士们、先生们,大家下午好!这里是由中国房地产策划师联谊会、途家网联合主办,蓝卡国际健康、绿城集团、房教中国联合承办的第六届中国房地产策划师年会高峰论坛的会议现场,我是本届年会的主持人徐海成,在此我谨代表主办方对各位领导、各位嘉宾的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢!我想大家对上午众位嘉宾的主题演讲还意犹未尽,因此,今天下午,我们将高峰论坛分为了主题演讲和风云对话两个部分,让精彩继续。

  下面,正式进入到主题演讲环节。我们下午的第一位演讲者,他富有前瞻性的创新意识,带领他的企业跨行业、跨地区、多元化、国际化发展,他是今典集团董事长、中国工商联合会房地产商会副会长张宝全,有请张宝全先生带来他的演讲《创新引领中国地产“升级版”》!

  张宝全:大家下午下飞机以后才发现,嗓子坏了,我想有两个原因,一个原因就是被吓坏了,听说上午我们这个环球时报胡总演讲的非常精采,全场有数次掌声,我向我讲的时候可能就没有声音了。第二可能就是北京的空气很丰富,三亚的空气太简单了,所以下来嗓子不适应。回到北京之后可能嗓子就会好。那么今天我觉得我是第一次参加这个年会,但是以前很早就知道,而且还有这个证书,但是我还没有这个证书,所以我今年也要去申报,申请一个策划师,这样我们更好的交流,这个题目是讲创新,其实我个人认为创新非常重要,因为中国正处于变革的时代就是创新的时代,但是我想创新的本质是什么,创新的本质就是要对未来价值的发生,是未来我们可能会发生什么样的东西,或者未来对我们最有意义的,但是我想从操作的层面来讲,创新有三个层面,一个酒席概念的方向,一个就是产品的方向。其实就是用今天的概念来山数一个老的东西,比如我做地,我们现在有做的很多的机场,大多数属于概念的创新本门市没有太大的变化。独家旅游区就是独家旅游低产,但是仅仅一个名字的改变产品没有改变我觉得还是没有多大意义。对于产品这个方面,针对新的需求我们应该由新的供应在创新里面特别是是在一个大的改革和发展的的时代的话最最重要的不是创新,我觉得红树林不仅仅是名字的创新,他不是一个度假旅游地,他在功能上发生里变化,三亚有很多的度假酒店,他在以前的时候,他没有度假村,独家的本质是什么?我们是为了度生活,所以我们也是针对我们的全度假生活,但是最最重要的是,谁一个很酒店,你可以满足人们三到五天的需要,但是在市场上,包括你的人质,包括你的平衡。中国我们还是用的传统的模式,用酒店。这点大家可能并不奇怪,并不新鲜。但是红树林的酒店的他已经发生了变化,他已经把产权变成股权。房产对我们来说很重要,物价指数统和膨胀指数依然是我们在持有货币的时候一种潜在的风险,所以不动产是货币,是老百姓觉得可行的办法。我觉得可能通过内容上的这种诠释或者方式的内容的营造,也包括把产权变成股权,这样模式上的改变。所以改变如果不能同步,不能完整起来我们想在一个大的拾带重,抓住你的发展防线我节的也是有问题的。这是我对创新的意见。另外创新首先要分清楚前提,尤其在今天开这个会议,传统我们前面几十年这么火爆,之后怎么走?包括度假旅游地。所有的旅游低层我认为都应该归为商业。因为他不是以人们居住为根本目的的利益。他应当归为商业基层,商业基层的本质是运营,所以如果我们不能把运营做好,是非常危险的。我把它加独家旅游基层,我就是,这是一个概念的方向是你给一个传统的方向,这个外因是不能解决你的根本问题的。如果是个记忆型的资产,这个产品一定跟你非经营的是不一样的。我个人认为在前几年在传统里地到房产税,对于像这样的独家旅游基层交的这些税,这样如何去打,这个就是要运营,否认你自己掏腰包。所以我想这个是在创新过程中,一个概念的创新他仅仅是把一个老的东西在满足你的需要给他一个说法,真正的产品的创新是完全针对新的需求他必须要有新的功能,如果做不到这点,产品装修我觉得是不现实的。我认为在旅游、房地产这快对产品的创新还是不不够的。我们做产品的时候要分清楚,度假旅游是一个分称,官官休闲和度假休闲。官官休闲是以区业经营,最重要的是他的人群是中低消费人群。就意味这他不得配套一定是中低的配套。那么旅游低产里面,还有一种是度假休闲他是中高消费人群,他主要以自然为主体,先不看非常有名的迪斯尼乐园等,在这些非常著名的非常有名的度假休闲的旅游产业里面,在环球里面,他不会有奢侈品。像北京,LV进入了一家酒店,因为这个里面是以中高消费为主体,所以这个是一个创新来看你如果仅仅看概念,你会把衣服船错。所以你要把衣服包起来,包对。中国由于经济的高速发展,人的思路水平的提高已经带领中国水平消费的水平,包括商业地带和旅游地带。这是一个契机,如果这个契机不能被我们抓好,可能会给未来极大的危害。我对现在中国的很多商品,我是持忧虑的态度。我觉得大家现在做商务,首先我们已经发生了变化,变化的核心是什么?我个人认为,如果现在继续这么做,这还是传统,是有风险的。我给他的定义是现在的销售一定要比周边或者地区的层次人们在周末时候的度假休闲的地方,未来人们不会买东西到你这里,但是他会渡过周末的休闲娱乐他会去你这里。如果仅仅去购物,当然马云一定会把它掏空。因为网上他有成本低的有点,现在商业模式已经发生变化。但是网他再伟大,尤其是他卖东西,他不能卖体验,他不能卖感觉最重要的是他不能卖生活,所以未来的商业基层,本的是什么,本的是我们生活方式的供应的载体,就像度假酒店和独家生活,网店是无法通过这个来给你生活的体验的。所以我想在中国现在正在面临当我们暨年的经济发展,消费的转型,也包括我们传统房地产几十年的信任,甚至对我们房地产的需求,已经有了极大的满足,已经非常满足了。所以中国在这个领域中我们一定要看见他是已经相当亮的一种方式。陈正华绝对不是反帝产华,城镇化一定是产业化,如果城镇化要是房地产化,这就一定是给我们未来击打的破坏,所以城镇化一定产业化。 这点个人认为我们在很多方面我的观念还不够,第二我们在观念上面是有新的观念但是装的还是老酒。我相信在几年,包括我觉得很出名,出来以后我个人认为,红树林不是一个酒店,红树林不是一个商业低产,红树林也不是一个商品贸,这里面涵盖很多东西。他的有时很明显度假旅游,开始对中国的所有酒店有了指标的发布。我们连续这两年都是排名中国第四。所以我觉得明年红树林要全面开业,我们现在呈现的是三分之一,还有三分之二明年将会呈现给大家。所以我在这里给大家剪辑了一部分电影给大家看。我们这些的本色是什么,酒店的内容很丰富,我们就是为了新的生活方式而供应,所以创新对未来价值的发起,尤其像现在我们下来是第三产业,第三产业就是生活方式的产业,未来生活方式,就是我们未来新的长夜基础,如果为了新的方式,构件我们新的构件消费,这样的机制和体制是我们今天所有房地产必须重视的一个模式创新的本质和最重要的地方。

  主持人:谢谢张宝全先生的精彩演讲。也感谢各位嘉宾的精彩对话。近年来,商业地产发展迅猛,商业地产开发也能用如火如荼来形容,商业地产对于一座城市的经济建设来讲有着深远的影响,不仅可以拉动周边地块的升值,更是城市形象的标杆。在很多地方,城市的繁荣往往与商业中心热闹与否是成正比的。下面,有请中国商业地产联盟秘书长王永平带来演讲

  王永平:我是第一次来参加这个大会,那么主办方让我讲进发展与变革。我觉得可以四句话来概括,十年前人们在问上来叫做商业低产,万达的第一个购物中心是2002年在长春开业,至今已经10年多了,万达的出现是中国产业化发展的一个标志性。所以我们看起来他的发展时间是比较晚,5年前人们在问谁在做商业低产,经过我们的探索,有很多的公司对商业地产的概念比较了解,但是真正付出实施,尤其是规模化开发的仍然不多,像我们现在不多的,中央的大约城,实际长真正的大规模的发展都是在05年之后,万达是在08年之后才快速的发展。10年后的今天人们在问谁还没有做商业地产。

  你像副列、恒大包括万科,谁还没有做商业地产,那么绿地的话商业地储备的两已经超过了2000万平米,主要是草包楼、写字楼和购物中心。万科曾经信誓旦旦的讲,说他坚决不做商业低产,他说如果万科要注入了产业化的道路,他就是躺棺材里面也要出来反对。但是他现在过的好好的。而他的商业项目现在已经超过了10多个。很多的个住宅企业都在做商业地产暨我们还有很多的零售企业,商业企业也在做商业地产,他们由过去的房客便成了房东,比如每卡隆、他主要的方式是租赁。但是今年开始他推出了自己的购物中心,叫爱情海,北京的一个项目,也在9月份的时候开业了。还有像苏宁现在也在搞苏宁广场,都有一个庞大的发计划。还有其他的产业也都有涉足商业地产,姗姗是第一个服装厂,他是跟日本合资开发服装,陕西一个钢铁集团他们在北京做一个以儿童特色为体验做商业项目。所以今后所有的公司都在纷纷抢滩涉足商业公司,甚至连哇哈哈都要畲族做租赁了。所以几乎所有的人都在搞这个东西,今天我们会议的主题,我们来的这些代表,都是房地产的策划师,那么商业低产这么热闹,我想我们的策划如果不介入到商业低产来,那么是不完整的。一九市场规模大,第二商业低产行业比较专,比如他的开发模式,主流的商业地摊定单开放,先找到主力,了解他们的需求,然后按照他们的需求来进行规划与涉及,不仅百货、超市影院都有,但是住宅都是标准化的,我们不需要客户来提前涉及,这是开发模式不一样。第二个运营模式,和盈利模式也不一样,住宅主要的盈利是来自销售,而商业低产主流的盈利来自租金收益,是靠运营来进行收益,这也是商业低产最重要的一个特征。还有一个融资模式也不一样,国外商业低产主要来自这几个方面保险资金、养老金、房地产信托基金,这些基金的特点是给你使用的周期比较长,十年20年他都可以让你使用,给你的成本也比较低,但是这个收益比较稳定,这样的金融产品很适合商业低产的发展,国有信贷是3年以内的信贷还款,所以我们项目就是职能去散卖,我们没有前面讲的国外的几个种多样化主体,我们的办公楼这样的可以销售的产品用他的利润来平衡商业的投资需求,所以这个跟商业烛台不一样,开发模式、盈利模式、融资模式都不一样,还有商业低产他有特产,他的替代性强,可塑性大,这些都是普通低产所不具备的。商业低产不一样,因为当地面对消费市场不一样,以及平派的发展战略不一样,这些都决定他不可以简单的拷贝和复制。你想我们像西单的大学生,在全国就是一个深化,一夜之间做的非常的好,租金也高,风声水起,但是他在做二个的时候,就比较困难,再后来做沈阳的,压力更大,同样是这个团队,同样这个平派,不同的消费市场都不一样。这是他的一个独有的特征。比如在上海的广场但是进入到沈阳之后有没有想象中的好。第二个替代性强我们住宅的替代性不是很强。但是一个商场不一样,你在商场里面买了10年的东西,非常习惯,老客户,看上去很忠诚,可是对面出了一个新商场东西比你便宜,消费者马上就走了。有一些企业家问我,现在这些项目这么多,很多地方出现泡沫了,商业低产还能不能做,我的回答是商业低产永远有机会。有空白性机会、替代性机会、创新性机会。这种机会是越来越少,但是替代性永远存在,这个地方由于32万人口,本来就是2个就够了,你能不能进,进入了你能不能打败?还有一个特点就是可塑性大同样一个地况不同的影响他的反映就是千差万别,北京城就个项目叫万通中心,他的马路对面有一家商场叫北京华联,他的销售非常好,旁边也有商场,他们都有地铁,家童非常便利,人口密度很大可是就是不赚钱,对面的华联可以说是门庭若市,而百货大门是门可罗雀。但是他后来把它转型,让他便成了一个小商场,它的收入远远超过对面的华联百货。全中国租金最贵是我们的小商品批发市场。北京的一个秀水街,是一个卖A货的东西,他们的租金去年超过了4个亿。所以这个叫可塑性大。他在背后要求我们商业地摊要强度专业性。对于我们的策划师来讲你必须要有这样专业力量你才能这样做。真正主流的商业项目一定要监一建立在很扎实的地产项目上,你要对消费市场有深切的把握,才能做成一个小的项目。有人问我商业低产未来还有没有发展前景,我觉得不能这么悲观。马云说,在去年的颁奖会上当时开始的时候,他上来先跟大家说电子商务不会完全不会实体商业,我再交换大家一个坏消息,电子商务也可能取代实体商业。实际上谁都替代不了谁,我们不能简单的从价格、效率赢得电商的优势去,就像当年广播和电视的竞争一样,当年电视发展的时候,广播以为自己没有机会了,因为你最深冬的苗,都地步上一个特写镜头来的深动。广播有的电视电视全都有,电视有的优势广播没有,但是他消失了吗?他以交通台音乐台的形势很好的存活了下来。我们社会的结构发生了变化,我们进入了汽车社会。所以外部的发展会带来新的契机。一边要电商纵容他野蛮生产,一边对实体又打压,地价上涨以后,租金上涨,最后产品价格上涨。政府纵容电商最后会变成什么?那个时候如果有一天政策一调整,两者之间的差距可能就不会那么大。所以我们不能完全抱着政府可以改变的幻想,自身要变革。要往那个方向发展要想好。我们要跨界整合,要与艺术、养老等,要做一些有价的探索。第二个就是体验性大家讲的比较多我们的餐饮娱乐是点上取代不了的。我们把更多的公共服务的功能放在我们的商业设施里面,现在有的地方已经在尝试把招商招商道路购物中心里面来。所以这个就变成一个社交活动中心,留住更多的人我们的商业就会有机会。市场规模很大,我们面临的挑战也很多,这也是我们策划师们的一个时机,你们也应该把握住这样的成长面临挑战的机会。中国的商业低产是一个数量的拓展我们要有一个质量性的转变,他所有的核心,就是运营。讲到这里我想说一句印度说的一句话,让我们放慢我们的脚步,等等我们的灵魂。我们的一路开发,就是脚步,而我们的灵魂就是我们的运营。

  主持人:在精彩的主题演讲过后,到了我们今天第一个风云对话的环节,在中国经济的升级年中,如何在市场竞争加剧的今天稳中取胜,如何在不断加码的宏观调控中开辟蹊径,让我们共同探讨:十八届三中全会后如何应对“升级版”。下面,我将舞台交给中国房地产业协会经营管理委员会秘书长王惠敏先生,让他带大家走进中国地产的升级版。

  主持:今天话题是升级版,升级版刚才看了荷花了,先把我们升级了一把,感谢艺术大师。为了节约时间,就是1分到1分半的时间,这样有三次。第一个一体就是升级版房地产到底什么是升级版?

  王惠敏:升级其实就是创新,那么什么是升级,升级首先是差异的,但是升级他是全程的,他应该是可持续的,你别升级完了过了几天就不行了。他不是一个简单的升级,是一个系统的升级,所以差异系统可延续和传承才是升级。

  张渭利:我感觉首先这个升级应该是智的升级第二他的这个升级对我们的需求和富于幽没有一个提升这两天非常重要。

  黎振伟:首先升级我觉得这个更多的从他深层的原因来讲是中国的城市产业的升级,就是大家注意政府提的新型城市化,叫新型产业结构我们的产业变化是产业结构的调整,电商,在电商的情况下,你的商业产是什么?他说美国点上怎么样,我在美国呆了20年,我太太买的东西,基本是在电商,可是为什么没有那么厉害,因为在美国高档的东西一般不会电商。

  朱曙东:我们的地产一样,他属于经济的重要的方面,现在提出低产升级版,我个人认为这是一个新的课题和新的挑战,为什么这么进,我讲三点,第一他涉及到我们整个地产界对观念的转变和整个低产的发展经济生活的融通、从人的生存生活生产的需求来怎么来考虑的行业的发展。第二个十八大三中全会提出的一系列行业的发展方向和政策,尤其是新型城镇化的战略可能从这个角度来理解,是我们的地产一定要进行升级。第三个方面我们地产生活在整个新的十年怎么发展,我们地产界的策划同仁可能要从方方面面,从不同的角度理解今后怎么做,怎么做的更好,从这个角度来说,也是要升级。

  主持:谢谢,张总说从人性的概念出发,和这个大众方针的指引上来说。请我们朱先生讲一下。

  王惠敏:我从他的背景说,我们过去是见地就拿,拿就建,建就卖,现在这个时代已经过去了,所以这个市场的北京已经过去了,我们成本已经增加了,风险也加剧了,所以上午胡总讲的非常政府,我们已经预见危机了,所以我们要升级了,这就是我的观点。

  主持:其实这样的议题和简单,刚才说升级版离不开创新,创新是升级版的核心,比如这个大题目说如何应对,可能这个不单是一般意义上的应对,起码是从智慧方面应对,是从智能上的应对,可能不会是过去的意义,还有要信息化和更理性化的应对。也不是自身的升级,还要从思想上升级、品质要升级、包括我们的使命感对历史的责任要升级。我们怎么样来珍爱大地、珍爱土地,我觉得这些都是升级的内容所在。那么在这个改革创新的过程中,怎么样来处理与传承与文化怎么来处理好与传承的关系,让我们多留下一些有记忆的东西,上午梁上燕女士也说到了这个问题。从创新到传承这两个关系怎么处理?

  王惠敏:我做了20年的房地产,也做了20多年的策划可以说我们每天都在创新,但是我们今天发现了问题,我们的创新结果是背离了自己的文化,我们的东西很简单,有很多高六,其实他脱离的城市的东西,其实我们的创新和传承就是你的价值是什么,你的价值如何和你的根相结合,这个是锻炼你的根的价值的源头的话,创新只是形式他不能持久。这个时候我们发现原来创新跟传承会很重要。所以千万不要简单去创新。这个就要要求我们的策划师要更有耐心去研究自己的城市,去研究人的需求。

  黎振伟:两个城市的市长对待经济发展的态度,一个是安徽的黄山,市长高速我们每次对证据的排名的时候,每次都流汗,因为皇上永远排倒数第二,为什么因为按照工业体系上来了,而腾春的说我就愿意做倒数第二名,他说我以腾春能保存原油的生态为荣。两个市长他选择的资源,我们一定要尊重我们原生态的自然,我们不能因为认为来破坏生态。我们的项目也不能够成功的运作。

  朱曙东:我觉得这个题目太大,大的我们就大点说,我觉得要说这个事情,我们升级,还得从房地产的本源说起,中国的房地产跟国外的不一样,最重要的不同中国的房地产实际是开发商和政府合谋的一件事情,开发商买这个地的时候,实际长是跟政府成立的一个音型的股份公司,你买的那个地,实际长就是投入的股本,最后我们不能通过卖地赚钱,我们通过卖房赚钱,实际上你土地增值粉红的一个东西,机遇这种考虑要让股票上升,你怎么办,你要有题材,那么题材是什么,就是我们说的文化。但是又出现新的问题,是不是人类还站在树上当猴子,这才是自然。人如果要发展,必然要造成一些损失和破坏,如果要把这个做好,决定不行,否认文化发展不了,经济不持续,但是你不发展你文化更晚了。

  张渭利:创新是人生活的一种状态,可能这个创新存在方方面面也是人们发展的永恒的目标,我们今天的科技发展,跟航空、航天能够这么发展就是在创新,我举例子,一个是我曾经在国土规划工作多年,我曾经做过一件事情,工业用地的土地利用方面,我们曾经出现一个问题,早期的发展中造成了产业的项目,就是生产性加工性的产业,随着城市发展,高新科技引入,工业用地他对市场需求不适应,我们在国家的土地基础的政策上,在占地7%的的基础上我们联合发展高新之,我们把整个产业用地进行调整,把配套的指标家大,把产业用地部分变成新型的产业用地暨研发总部。通过这样的方式,其实是整个的高新科技,在全国建的非常重要的地位,到今天的会一致在电视台举办。第二方面我从政府调动出来,也想做点个人的事情,我们现在也是加入的房产策划的平台,在他人不断的启迪下,我们的工作模式也不断的在完善,也不断的在深化,我们怎么做我们又不是传统的市场的策划,我们把策划把规划设计项目管理包括融资的包括招商,我们全部融资到大策划来,这样进行市场合作,来服务,我觉得这样做这个策划人,我觉得也是创新。

  主持:张总的策划体现的就是朱总曾经提出来的的全程营销。包括策划、设计规划,是全程服务,据说现在的成为了各一个什么智慧城。创新以传承搞文化,徐总数数您的观点。

  张渭利:房子最早给我们的功能是住,面组了这个需求之后,他就是有一个另类的对待。但是不管怎样,我们今天所谓升级,升级我们的实用功能上可能会越来越好。我们在这种环境中不仅得到精神的需求,还还能得到更大的享受。其实他们给我的感觉是一样,,他不仅有很好的实用功能,艺术对于我们来说是一己抒情的表达,房产是使用的功能,更多的希望他跟艺术品一样,是一种资产,第一可以买卖,另外还可以传承。但是我们的传承性很差,而国外的房子都是与传统的传承息息相关的。这也是我们需要遵循的一个规律。

  主持:城镇化进程是我们行业发展的大背景,在这个大被禁的前提下,升级版,可能也回避不了熔化城乡融会贯通的这个话题,在升级的过程中,怎么照应城乡共同向前发展,城乡互溶的过程中,这快怎么来稳进的向前推。高老师,做这个企业,做的作品也相当好,但是要在城乡兼顾方面来讲,是不是有点难度?

  黎振伟:其实我觉得,你说的这个就是王和马在争的问题,中国不解决城里人怎么去农村的问题,中国人永远党部料老大。第一解决物流问题。第二是农村的师资的问题。地三就是一个简单的把旅游观光变成一个文化传播。这三个解决好了,什么叫新城市化在某种意义上,是中国城市化的过程,要是这个过程解决好了大家关心的问题,就都可以解决了。

  朱曙东:首先我讲这个城市和乡村是上我们从宏观来讲是全能的,城镇人能够享受的农村也应该能享受,我们以前的发展的政策,包括西方这种发展的影响,可能在我们国家城镇化的过程中,注入了一些政策,可能给这个真实的人的需求人的生存和生活的要求可能不一样,所以可能造成了城乡的差距非常明显,这个应该讲我们完全有可能把这个距离缩小,把他拉平。这个说大点,人的各方面的需求,是一样的。我们今天城市生活是一种景象如果我们从这个城市到那个城市去,为什么条件不能一样,所以可能我们在吴总的政策的制订或者对人的真正的需求的研究,或者我们在一些具体的城市的公共设施和方方面面可能做的不到位,所以我觉得下一步应该按照国家目前提出的新型城镇化,应该是看到问题的所在,把这个问题怎么解决提出来了。今后应该是从这个各方面研究人的需,研究发展的要求,政策的制订从具体的操作包括我们房地产策划的参与一些工作,全方位的来统筹考虑这个问题,来制订一些具体的可以事实可操作的一些政策然后全社会全民共同的认识到这是一个非常严重的问题,可能这个问题就解决了。

  张渭利:刚才听了各位的发言,我觉得这个新型的城镇化的历程,如果我们一开始就处于一个相对有高度的规划和策划追让文化和艺术的在初级阶段就可以融入进去,这样可以对未来居民的换进或者生活会有一个很好的帮助,另外我们希望在前期商业文化的传承在这里可以落地,也可以减少重复建设和重复浪费的过程,这个文化和传承有必要在这个阶段有效的参与进去,我们也希望更多的文化和艺术是为之人民服务,不是为小部分人群拥有而服务。希望以后我们的共同市场的文化的服务,有可能和文化的低产有机结合。同时我们正在成立中国艺术管理协会,也在解决大众化的归板与服务希望文化与服务地产能为我们的城镇化作出一个推动。

  主持:除了刚才这几个问题以外,其实我在想,张宝全说的模式的创新。李总能不能给我们上一下绿城的创新。

  李总:首先很荣幸,能参加这个盛会,我是海南公司绿城总经理,大家知道绿城一致致力于高端产品的营造,19年以来,在规划涉及、物业等,绿城为什么一致再高端物品,最核心的观点是为了我们董事长有一句话,愿天下人都拥有美丽家园。这是第一个。第二随着房地产的发展,30年以来,人口福利爆发式的增长,做专业房地产开发的行业来说,土地就是面粉,如果你不脱离这里行业,你始终要拿地。我们就在研究房地产是否可以走轻资产的道路,这就有了这个代建业务的产生,我们分三个模式,第一政府待建。第二是商业待建。第三资本待建。

  黎振伟:我们必须解决产业发展的问题,才能解决城乡一体化的问题,因为我们的产业实际上是脑浆,我们的地产是脑瓜子闹将是装在脑瓜子里面,让房地产远离中国的城镇化,房地产实际上就是我讲的脑瓜子,也就是我们产业的承载体,第二个层次,为什么我们城乡一体化的最终的状态就是让我们未来努力了方向。我看到人们这么幸福的生活,休闲度假养生。我认为我们国家未来的农村也是这个状态未来是农村亲近化所有的村庄都是旅游,所有的农民都是旅游的投资者,都是有的从业者,整个大农村都进行旅游化和农村节约化的发展,这样就需要我们的城里面人,和农村高度的结合,城里人他进到农村他酉空间,农村他这边投资,他也可以服务,这样我们城乡一体化,就真正的驱动了一个模式了。

  王惠敏:我们需要的农村为什么留不住人,因为他的科技、医疗文化、教育、卫生、法制都跟城没有办法比,我们应该人我们的城市,能够享受这个东西,很重要,如果这个不解决,人一定不能到农村去。

  朱曙东:李总谈这个事情,就是我们千万不要有一个误解,说全产业链条的服务该是建筑师可以做策划,我这个观点是不懂得,因为我们做这个事情已经做了十十年,建筑是做空间,策划是做市场,建筑你做不好要想做这个事情,千万搞清楚两件事,我们这个是产业涉及,建筑师做的是设计,李总做的是市场销售的一系列的行为,千万不要把这两个混淆。因为很多客户让建筑师做这个,建筑师怎么可能会卖房子呢?

  但是这个跟李总他们那么咬合作,这种东西你代理不了。但是我们可以翠利用我们建筑师的优势去给他战略上在早期的市场的设计上,就是跟融合对上。

  主持:今天我们几共同和大家讨论的是房地产升级版的话题,升级地行业里面,刚刚提出升级版的概念像我们李总他们一样已经冒出了曙光。然后栩栩的发展,永远的进步,只要我们行业能够升级,就一定能够利国、利民利行业。谢谢大家。

  主持人:好的,谢谢王秘书长,也感谢各位嘉宾的精彩对话。近年来,商业地产发展迅猛,商业地产开发也能用如火如荼来形容,商业地产对于一座城市的经济建设来讲有着深远的影响,不仅可以拉动周边地块的升值,更是城市形象的标杆。在很多地方,城市的繁荣往往与商业中心热闹与否是成正比的。下面,有请中国商业地产联盟秘书长王永平带来演讲,他演讲的主题是______________。

  主持人:非常感谢王永平先生的演讲。下面一位演讲者,他出身医生世家,曾从事外科医生和医院管理工作,而后致力养老地产事业十余年,拥有丰富的医务和地产经验的他,推出“物业服务+家庭医生服务”的“第三代住宅”理念,在中国地产界一石激起千层浪。他是于浩波,让我们有请蓝卡(国际)健康集团董事长于浩波先生谈谈他的“中国健康梦”。

  于浩波:谢谢大家,非常高兴有这个机会,来跟大家汇报一下蓝卡,今天非常有幸,因为滥砍,我获得了今年的年度策划大师。下面我汇报一下蓝卡的策划内容,首先跨接创新的机遇,蓝卡模式。在谈这个模式之前我先讲三个问题,中国目前面临的三个大难题,第一个问题是老龄化,我们在可预见的未来,都可以有所了解。我们可以说421是最好的模式了,因为实际计划生育政策,如果维持中华民族的一个基础平衡至少要生两个到3个以上的孩子,那么可以想像我们未来的年轻人如果养8个爷爷奶奶还养三个孩子一定是一个可怕的现象。另外在这个难题里面真正最男一的还不是这个,未富先老、人口急杵捣,经费不足,导致社会养老机构,严重缺乏且大多条件较差,无法满足养老需求是我们的最主要的问题。即使有这三个条件可以解决了,目前也住不满,没有人民愿意把父母送到养老院,这是一个更大的问题,刚才我说的养老第二个问题就是中国的医疗问题,首先我们有基层的医疗问题,首先基层社据亿元医生水平布告,设备不够先进,第二患者只认大医院。在这个基础上,出现了第三个问题,基层社区工作人员积极性不高,难以留住人才。每年我们有60%的医生分不出去。地三个问题,就是今天大家一致谈的房地产的问题,房地产做到今天,大家都觉得卖房子难,当然北上网还好一点,所以大家今天都谈跨接、转型。我认为商业低产是一个好的方向但是他毕竟的最终能力是有限的。第二个好,旅游低产缺的是什么。地三是房地产问题,我们把这文革问题凑到一起就是蓝卡要做的一件事情。我们当时做了养老低产,养老低产全国做得比较有名气,我发现我的计划没有变化太多,一年下来我仅仅增加了20%,什么原因,是因为老人大幅度增加。从房地产的家度来讲。我们觉得老人凑到一起可以不可以,我们国内游相当一批养老问题,遇到困难,老人凑到一起,依然不愿意去。中国人最系混的是天伦之乐,晚上抱着孙子睡觉,就是天伦之乐,那么如果让老人在家养老行不行。第二解决了房地产的问题,所以我们房地产分了三代,第一代就是单位分的房子,什么都没有,第二是有物业的房子,第三代首先提供的是人的管理,这样的低产叫第三地低产。也就是我们常常说的有家庭医生和有午夜服务的地产。蓝卡就是医疗淘宝,上周我们参加讨论娱乐宝,我们千万要记住网络的力量。

  诊所和医生全部是进入到一个平台,我建议大家一回到门口看我们的演示系统,大量的设备你不要向着过去的亿元,一楼全部是化验室,你看看我们现在的设备,完全可以把你们的新店,迅速的船到银屏上,我们原来为什么去医院看病,因为我要医院做大量的检查,我们这个诊所完全用移动互联技术,把所有的数据上传给平台,我们去医院还有个问题,有一个好医生,我在平台上用的是协和、301这样的医生在,我为什么还要去大亿元呢?蓝卡怎么做,我们把所有的数据传导银屏,然后由音频的专家跟底下的专家做第一级的互动我们可以亲协和医生的大医生做一个会诊,所以我们的三查访制度。另外你可以说老人怎么办,呼叫中心。目前大家可以试试看,你任何时候拨通4001191011都会有你的私人医生接待服务。蓝卡诊所除了医疗诊疗服务以外,更重要他是一个呼叫应答中心,谁来,由社区真色的医生来看病。第二,我们从他妈妈生病开始,我们建设医疗档案。第三第三双向诊所服务,第五举家养老服务。举家养老真正的问题在医疗而不是保姆。如果你拿两万你顾协和的医生给你家父母做养老试试看。所以蓝卡有什么,我举出个例子,蓝卡像肯德基,如果你想要去鱼池鲍鱼,但是你走遍全世界,你都知道你要吃什么,一共就那个七种八种,蓝卡做什么,第一头疼脑热,第二医生的急救,地三三家医院已经确诊的病,我们执行这个服务,地四就是完全真是可靠的医疗档案建立,第五如果你觉得这个医院不行,我来给你转到中心医院这就是蓝卡要做的事情。第一个就近落地的服务,就是说你受理只要有一个手机手机里面有你的医疗档案,妮你可以全国任何一个蓝卡医疗的落地点进行治疗。所以蓝卡一共提供有六乡服务,第一住区真色服务,第二移动云支持下的家庭医生全球即时服务,只要你拨打我们的电话,就是您的私人医生接的。第三,三甲医院就医绿色通道,第四就是国家级专家会诊。第五就是健康管理服务。最后一个就是居家养老服务。我们的做法非常简单,以家庭为单位,一个家庭一个居民个人对到一组私人医生。居家养老怎么办?加一个护工。您可能在怀疑暨蓝卡平什么能完成这样的服务,首先我们前台后台全部是由中科院来完成,第二我们的医生他遍布全国的各个分会来跟我们提供大量的全科医生的支持,第三,中华健康协会,他为我们制成了全国疙瘩体检中心,如果你是蓝卡的会员,你走进全国任何一个大的体检中心,你先手的保证是最低价。还有中国的各大三甲医院都给我们提供了大量的支持。我们预计在明年要落地100个地区实际为什么要跟大家一起来完成破纪录的方式呢,因为我们要么在100个地区去招职业经理人,与其那样我们还不如用策划师的团队用大家现有的资源去完成。我们现在对开发企业对的那几个,首先第一,中高端的地产项目,全部都要求开始字,第二个旅游地产项目,地三养老地产项目,这的地产项目,还有其他的都是要做的。谢谢大家。这就是我说的政策,大家可以查一下9月12日国务院颁布的命令。这就是被命名为蓝卡模式。我在跟温秘书长说的时候他非常的支持,但是他不敢发,现在我敢站在这里,门口有体验的设备,我建议大家体验一下,明天我也会把整个操作的过程跟大家说一下。现在屏幕上显示的这些是我们在给各位领导人与蓝卡在一起的一些图片。还有一个,我说了如果大家加盟了我们的团队,在上市的时候我们力争直接纳入到我们的上市公司第一个,互联网,第三个物联网等等等,我们都占据了大量的内容,希望大家别拿这个故事,明年我们要看看站在这里的谁是老大。

  主持人:感谢于总的演讲。在崇尚多元化、创新化的今天,“跨界”已成为一个热门词汇,房地产的跨界不仅是行业的前进方向,更是充分发挥出价值的有效手段。下面,我要将舞台交给地产中国网总编辑谢红玲女士,开启这场“中国房地产行业之跨界”的对话。

  谢红铃:新的一场对话即将展开,有请我们的对话嘉宾。今天我们在座的各位非常具有代表性,因为之前只是住宅的创新末而今跨界不再是一种创新,而是一种必然,我想这场论坛能够轻松一些,先且大家谈谈为什么房地产现在要跨接大家在做怎样的实践,在这个实践当中是不是有很多意外。

  罗军:跨接这件事情其实就跨接而言没有任何意义,就像你说今天因为要去吃饭才去吃饭,很难受,跨界就是一个寻找南海的需求,为什么要寻找,因为人列是不断的去追求变心变异,所以这是一种寻找南海的一种行为,只是现在在跨界的过程中,以往的跨接相对比价单调,是为了营销,事实上偶然现在做的很多的行为,大部分是为了营销,但是当你有格局以后你去看,房地产和不动产的发展,房地产不仅仅是基础建设,不仅仅是房地产的营甚至不是经济和房地产的持续和持有,房地产是一个非常大的概念,大家觉得肯德基是房地产吗?他不过是把肯德基拿下来,然后租给他们。蓝卡,蓝卡是另外一种房地产,所以几位和我这边有区别,其实途家也是房地产,是不动产的运营协议,蓝卡是将他的延伸成为新的化学反应,所谓的男孩他其是有边界的。途家有四个不做,开发、代理、广告、成熟。知道什么不能做,才知道要做什么,我们和别的开发合作,我们不拿佣金,所以非常清楚我们不是代理,我们不承接任何的广告,也不吸引媒体。不仅我想表明这个跨界存在的原因,并且我也提出了跨界是怎么来跨界。

  主持:那跨界是一个营销手段还是产业的性质变化了,还是产品的类型变化了。

  张效:在一个看法上来看,我觉得这是一个被迫的,是因为我拿到个资源以后我的竞争非常大,同行的竞争非常大在房地产住宅简单的建房的领域竞争非常大,里是我的客户的需求在不断的发展,特别是一系列的房地产的政策下来以后,他的关注点就从部分一个简单的居住去考虑了。地三是因为像我们这样一个区域性的开发商在拿一个资源的时候是比较难,所以都很珍惜每一个资源。希望能够有效的利用。所以机遇这三点,我们产生了跨界,我们可能更被动一些,在跨界的过程中,会有一种推动力,你了解了更多的含义。

  李云:建筑是是文明的结晶,他承载着文化的需求,所以我们在产品营造方面就致力于人性的尊重的发展,在旅游的行业当中,我们海南清水湾的这个项目,就更好的验证了这个项目,首先于总的这个合同会很大,我们致力于打造乌托邦的打造,也就是中国式的桃花源,那就是要必须跨界,我们在医疗方面,肯定会引进于总的系统,实际上目前我们已经在做这个事情,我们已经在做这个社区的诊所,加上外围的海南医院的转载,再加上最基础的健康档案的管理,我们所有的业主都会存下档案。也就是说,只要你成为我们业主,你所有的健康所有的信息都会在进行结合。第二个整合,大家都知道目前我们的食品安全,是跨不出去,除了传统的住宅以外我们致力于现代农业的发展,我们在跟重工业合作,在蔬菜水果和肉类共给我们所有的业主,大家知道在国外一般能够上桌的餐饮准,在国内只有200项。第三养老,因为工业的污染导致五买这个天气在未来都不会消除掉,英国他整个雾霾花费了35年的时间,可能在未来20年这个问题都很难解决,那么对于某写有得天独厚的城市,我们作为所有的结合体就是尊重对于人心的需求,这个是针对与老人和健康的人,同时我们也重视家庭支柱。所以我们我认为跨界是对人性的生活的最本源的需求如果说我们只是把房子自起来,卖掉,那是再简单不过的事情,但是一个项目成功不成功是开发商侧出以后20年以后,有多少人居住在这里。旅游度假产品也是一样。所以跨界是我们做旅游低产和房地产产业的大事情。

  主持:我不知道有多少人是绿城的绿粉,但是在北京这个绿分的粉丝在快速的增长。在座的还有两个健康界的代表。

  耿俊强:我们都是在互联网不讲跨界,混搭。跨界不是简单的跨界,他实际上是混搭,是两个不同的行业或者多个不同的行业,技术只有两个进步,两个进步的河西元素构成今天人类进步的主旋律。一个是经济制度,第二是技术制度。第二健康的重要性,其实人类往往忘了一点,健康是最重要的。我从医学上来讲我们的心脏是99恩万美金,我们的肾是62万美金,我们的眼角膜是超过6万美金,所以大家对自己的健康一定要重视。同时我要再说其实这个不是创新,这是回到的了人类需求本来要具备的东西。所以我觉得蓝卡其实,是特别的特别的是基本的需求,要把基本的需求能够用各种成熟的很好的东西做成一个很好的体系,来满足这对中国的百姓就是善莫大焉。日本的老龄是25%,我们真的要考虑要未富先老,我们可以要做的我们要进入老人的行业,包括今天我们的老人我们的父母怎么办,我们的孩子怎么办,所以这点我们觉得,我们把这个所有的事情用全球最好的技术,来为中国的百姓提供一个非常基本的服务。同时我在这里说,全科医生,家庭医生。全科医生他是保健组,不是保健医,因为要做一个很好的选择。

  主持:那么我象其实不管混答也好跨界也好,其实这就是产业融合的趋势暨最好的就是大家各自站好位置,其他的行业把你们的行业做好,然后大家把好的融合起来,那么我想请于总把这个融合过程给大家分享一下。

  于浩波:我们非常知道如果以我们区域性的企业,我来跟万科、保利、去PK,我们很落实,但是我们要混答也可以,我觉得低产里面学医的太少,这是我强大的地方,当我做完了之后,以我的医学资源我上去不能把我园区里面的做好,所以这个原来的跨接混答,我撤回来了,我现在您看到我的名片就是做一件事情,就是把医疗做好,我就是做给开发商配套到园区里面的一个小诊所,我反倒觉得太开心了。

  主持:谢谢我们这一论大家都分享了跨界的理解,还有第二个问题,既然你跨出来了自己最熟悉的领域,返回还要把不熟悉的东西与自己的东西整合,这里一定要困难,这些意外,是不是可以分享一下。

  罗军:我实际上准备了一些东西,我告诉大家我的经理,我是会计师出生,我们的老实告诉我们,加核心价值与核心能力,我从这个题目高速大家,事实上,我举出例子从于总身上来看他的核心能力是什么?他的核心是他是医生,他是核心能力是什么,他是沈阳指明的企业,他今天的跨界不是随便做的他有能力,他是医生他也是开发企业,所以他可以做混答或者跨界,他还要熟悉云中中段的东西。培养核心能力是培养不吃来的,你要跟着时代的节奏去走将各种各样的能力整合在一起,就会变成自己的能力,这个时候你的核心价值就会体现出来,如果有了核心价值你就会被市场接受。所以要让自己综合能力的提升,那么未来的机会你就会有所提升。如果要说途家创业过程中,碰到的难度,我的辛酸史,可以讲到明天,跨界是很不容易,我从原来三大退出,我一开始,很兴奋,当我来到海南的时候我一落千丈,我来了时候发现人才南难觅,我来的时候发现海南天气太热了,我首先要做酒店的老板,我要招服务员,我找到个认人事经理,我在办公室电话来了,一个阿姨问,你那里酒店名称加什么,酒店在那里,我根本说不清楚,最后他说我是骗子。所以跨界你要先受到百万次的折磨因为跨界是不容易了。

  张效:我们当时在运作这个项目的时候,实际尚处于08年四川地震以后我们拿到这个资源,因为这个非常好,距离成都就是50多公里,非常适合中老年避暑的需求但是在开发的这么多年我们进入以后很多小区都是空的,我们在作为一个命题在我们这个项目的设置之处,我们客户买来的剩余价值怎么办,最初也有很多传统的酒店管理的酒店上,包括九江、名人、最终我们在一个报纸上面发现了途家,那个时候途家跟小叶签,所以我们很快去跟土地评价谈我们的理念,所以我们的出发点是在盈盈的家度来讲的时候我们的产品非常适合途家,所以我们目前得到的结果,我们拿到了房源我们现在的回报率大概是7%,这个对于一个度假型项目来看还是比较高的。所以我觉得我们这个问题上跨界,我们得到了答案。我们第二个项目是亚健康。同时对于一个租赁途家的客户他的租赁的旅游业就产生了这就是我们在跨界过程中得到的一些东西。

  张效:我不像于总,可能我们还没有跨出去,我们是整合的阶段,因为他是一个道教文化的名山,他有很多养生的东西留下来。在上面去运作。

  于浩波:您刚才谈论了一个跨界,又说了一个整合,我节觉得这两个放在一起对了。从途家的业务,我打死都做不来,从开发商这快,我也不想做。所以开发企业做的事情我不,您途家做的旅游我不做,还有一个我不做,就是跨接是你要有资本,有什么我没有的吗?你们有,你们有跟大量开发商接触的资本,到了东北,都是我的哥们朋友,我出了沈阳,我还有这个力度吗,我没有,你们有,就像开发企业跟我合作一样,你刚才说那个合作并不是我恩赐了什么。是你有的我没有,我要跟你跨界,所以在做的时候,我开始就是想要做一个养老低产跟你想要的跟低产向德完全一样,而且这是特别强大的医疗。我当时在我们成绩很好,但是我节的我一定行,我也没有失败,我只是太累了,我只是想要专门做好诊所。现在我来做你赚钱你为什么不干,我做为什么能赚钱,你用200人管100人舭部老我6个人管的300米的诊所,而且用了技术来文化,另外我一个大夫,我您一个地方养一个老中医。比如我到三亚,我有14个盘,我用一个老中医,他累坏了。

  于浩波:到目前位置,决策层的拒绝我的是0。原计划我在5月份的时候,中共中央政策研究这个政策推出要1年半的时间,中央的政策做了大量的调整,突然推出了,我现在面临的问题,就是如何把这个市场给占了。我希望在座的300位也好,我们大家一起合作,把这个中国占了。

  耿俊强:其实在这个事情上我们也希望有地产界能够跨界去支持中国整个医疗保健事业的发展,我们希望中国的医疗制度创新能够完成。

  李云:其实我们在整个什么都想做什么都做不好,其实我们都在做相应的常识,在整个过程中我们发现医疗我们已经跨出来了一步,但是我们有核心的问题,我的客户是分布在全国各地,我只能服务他上岛期间服务,那么他不在岛内应该怎么问题,应该说蓝卡这个现象很好的解决了这个问题,所以我想途家也好、蓝卡也好相信跟我们的合作也会很大。欢迎明天执行总裁还有对于我们项目的一些介绍,也邀请在座的各位去看看。

  张效:跨界是让你走道一个不熟悉的环境,每当你在这个环境里面让你感受到你一致这么有青春活力。

  于浩波:跨界是这样,蓝卡和你蓝受,明年的12月底,跨过千万个企业富豪的大们。

  耿俊强:跨接是所有以客户为中心的整合个户资源里满足客户需求的创新。这些都将是永恒的而且是有序的。在今年开始到未来10年中国医疗保健将成为全球最单一的市场增长最大的。

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